Ob eine vereinbarte Miete gegen eine Mietpreisbegrenzung verstößt, hängt unter anderem vom örtlichen Geltungsbereich, dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses und gesetzlichen Ausnahmen ab.
Zuerst die Anwendbarkeit prüfen
Ob die Mietpreisbremse greift, hängt unter anderem vom örtlichen Geltungsbereich, Mietbeginn, der zulässigen Vergleichsmiete und gesetzlichen Ausnahmen ab. Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen können anders behandelt werden. Allein der Vergleich mit einem Inserat genügt nicht; auch der einschlägige Mietspiegel kann entscheidend sein.
Rüge und Erstattung
Für Rückforderungsansprüche ist regelmäßig eine Rüge gegenüber dem Vermieter relevant. Der Zeitpunkt der Rüge kann den Umfang der Rückforderung beeinflussen. Mieter sollten Vertrag, Miethöhe, Wohnfläche und etwaige Auskünfte zur Vormiete zusammentragen. Ungeprüfte eigenmächtige Mietkürzungen können neue Zahlungsstreitigkeiten auslösen.
Mietspiegel, Ausnahmen und Rüge
Die Zulässigkeit der vereinbarten Miete kann sich etwa bei früherer höherer Miete, Modernisierung und Besonderheiten des Mietobjekts anders darstellen als nach einem einfachen Tabellenvergleich. Auch die zeitliche Anwendung der Verordnungen ist zu beachten. Für die Rückforderung ist sorgfältig zu berechnen, welche monatlichen Beträge betroffen sind; die Rüge ersetzt diese Berechnung nicht.
Mietpreisbremse ist keine gewöhnliche Mieterhöhung
Die Mietpreisbremse betrifft regelmäßig die zulässige Ausgangsmiete bei Beginn eines Wohnraummietverhältnisses in entsprechend bestimmten Gebieten. Davon sind spätere Mieterhöhungen nach anderen Vorschriften zu unterscheiden. Entscheidend sind Mietbeginn, Ausnahmen, die rechtlich maßgebliche Vergleichsmiete und eine gegebenenfalls erforderliche Rüge. Ansprüche auf Rückzahlung sollten anhand des konkreten Zeitraums und der Mietzahlungen berechnet werden.
Worauf kommt es bei der Prüfung an?
Zu kontrollieren sind Mietvertrag, Vormiete, Modernisierungen, Wohnungsmerkmale, zulässige Vergleichsmiete und die Anforderungen an eine Rüge.
Unterlagen und Prüfpunkte
- Anwendbarkeit am Wohnort
- Mietbeginn und Miethöhe
- Ausnahmen und Vermieterauskünfte
- Rüge und Erstattungszeitraum
Wie geht es weiter?
Wer eine überhöhte Miete vermutet, sollte zunächst die tatsächlich einschlägigen gesetzlichen Voraussetzungen und Mitteilungspflichten prüfen. Aus einer hohen Miete folgt allein noch kein Rückzahlungsanspruch.
Gesetzliche Grundlage: § 556d BGB. Je nach Fall können weitere Normen entscheidend sein.
Informationen zur rechtlichen Orientierung. Voraussetzungen, Fristen und mögliche Ansprüche sind anhand des Einzelfalls zu prüfen. Kontakt zur Kanzlei.